古い家が残ったままの土地を売りたいとき、更地にしてから売るべきか、そのまま売るべきか悩む方は多いでしょう。いわゆる「古家付き土地」の売却は、通常の不動産売却とは異なる特徴や注意点がいくつか存在します。スムーズに、そして納得のいく価格で手放すために、まずは全体像をしっかりと把握しておきましょう。

古家付き土地を手放すための主な選択肢とそれぞれの特徴

古家付き土地を売却する場合、大きく分けてふたつのルートがあります。どちらを選ぶかによって、手元に残る金額や売却までにかかる時間が変わってくるため、ご自身の状況にあわせて最適な方法を見極めることが大切です。

不動産仲介を利用して一般の買主を探す方法

ひとつ目は、不動産会社に仲介を依頼して、マイホームを探している個人などの一般の買主を見つける方法です。この方法の最大のメリットは、市場価格に近い、高い金額で売れる可能性があります。

なお、少しでも高く売りたいという場合にはこちらが向いていますが、買主が見つかるまでにある程度の期間が必要になることは覚悟しておかなければなりません。また、建物の状態によっては内覧の準備なども必要になります。

不動産会社に直接買い取ってもらう方法

ふたつ目は、不動産会社に直接その土地を買い取ってもらう「買取」という方法です。仲介とは異なり、会社側がすぐに購入を決めてくれるため、売却完了までのスピードが非常に早いのが特徴です。すぐに現金化したい場合や近所に知られずに売却したい場合には非常に心強い味方となります。

ただし、価格面では仲介で売る場合の6割から7割程度まで下がってしまう傾向があるため、スピードと価格のどちらを優先するか慎重に検討しましょう。

売却までにかかる期間と気になる価格相場の傾向

古家付き土地の売却は、新築や築浅の物件に比べると少し特殊な市場といえます。建物の価値がほとんどない状態であっても、土地としての魅力はあります。一方で、古い建物が存在することが売却のスピードや価格に影響を与えるからです。

一般的に、古家付き土地は更地や新築物件と比べると、売却までの期間が長くなる傾向にあります。なぜなら、購入後に「家を壊して新築を建てる」のか「リフォームして住む」のかという判断を買主がしなければならず、検討に時間がかかるからです。

また、家を壊すための費用がかかることを理由に、買主から値引き交渉を提案されるケースも珍しくありません。売主としては、あらかじめ解体費用の相場を調べておき、どの程度の値引きであれば応じられるかというラインを決めておく必要があるでしょう。

取引をスムーズに進めるために回避したいトラブルと対策

不動産の売買には大きなお金が動くため、トラブルを未然に防ぐための準備が欠かせません。とくに古い建物が残っている場合は、見えない部分に問題が隠れていることもあるため、以下のポイントには細心の注意を払うようにしてください。

建物に隠れた欠陥があった際の責任問題

売却した後に、雨漏りやシロアリの被害など、契約時に伝えていなかった不具合が見つかると大変です。これを「契約不適合責任」と呼び、買主から修理代の請求や契約の解除を求められる恐れがあります。古家付き土地の場合は、建物が古いことを前提として、この責任を負わないという「免責特約」を契約書に盛り込むのが一般的です。

後々のトラブルを避けるためにも、契約書の内容はプロのアドバイスを受けながら入念に確認しましょう。

解体費用の負担をめぐる価格交渉

古家付き土地を買う人の多くは、建物を壊して新しく家を建てることを検討しています。そのため、売却価格から解体にかかる費用分を差し引いてほしいという要望がよく出されます。

あらかじめ「解体費用分はすでに価格から差し引いています」と説明できるようにしておくか、交渉を見越した価格設定にしておくことが、スムーズな合意へのポイントとなるでしょう。

土地の境界線や測量の再確認

古い土地の場合、隣の家との境界線があいまいになっていることが少なくありません。境界がはっきりしていないと、買主が住宅ローンを組めなかったり、将来的に隣人とトラブルになったりするリスクがあります。

売却を検討し始めた段階で、境界杭がしっかり残っているか確認し、必要であれば土地家屋調査士に依頼して測量を済ませておくと、買主が安心して購入を決められます。

アスベストなどの有害物質への対応

かなり古い建物を売却する場合、建材にアスベストなどの有害物質が含まれている可能性も否定できません。もし含まれていた場合、解体時に特殊な処理が必要となり、高額な追加費用が発生してしまいます。

これが原因で売却後に揉めるケースもあるため、古い建物の場合は事前に専門業者に調査を依頼し、その結果を正直に伝えておくことが、信頼のおける取引につながります。

売却にまつわる税金の種類と済ませておくべき手続き

古家付き土地の売却では、複数の税金とそれに関連する手続きへの理解が欠かせません。まず、売買契約書に貼付する印紙税や所有権移転登記の際に必要な登録免許税がかかります。また、土地を売却して利益（譲渡益）が出た場合には譲渡所得税が発生し、建物の所有期間によって税率が変動する点には注意が必要です。

一方で、マイホームを売却した際の「3,000万円特別控除」や相続した空き家を売却する際の特例など、要件を満たせば税負担を大幅に軽減できる制度も存在します。これらの控除を受けるためには、売却した翌年の2月16日から3月15日頃までに必ず確定申告しなければなりません。

期限を過ぎると加算税などのペナルティが課される恐れがあるため、早めの準備を心がけましょう。

まとめ

古家付き土地の売却は、建物の状態や土地の境界、税金の特例など、考えるべきポイントが多岐にわたります。仲介でじっくりと高値を目指すのか、買取でスピーディーに解決するのか、まずはご自身の優先順位を整理することから始めてみてください。古い家があるからといって、決して売れにくいわけではありません。むしろ、買主にとっては「実際の暮らしをイメージしやすい」「解体して自由に設計できる」メリットとして捉えられることもあります。信頼できる不動産会社をパートナーに選び、今回紹介したトラブル対策や税金の手続きをひとつずつ進めていけば、納得のいく売却が実現できるはずです。

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