土地活用したいけど心配！土地活用する場合のリスクとは

土地をもつ人なら誰しも「できるだけ有効活用したい」と考えるものです。土地の特徴を活かし、かしこく運用することは大切ですが、その反面大きなリスクも潜んでいます。本記事では、土地活用にともなうリスクを詳しく掘り下げ、リスク管理の重要性や具体的な対策について紹介しましょう。

土地活用する際のリスク

土地活用は、資産の最大化や収益の向上を図るために行われる重要な手段ですが、活用の過程でさまざまなリスクが存在します。土地活用のリスクを充分に理解し、適切な対策を講じなければなりません。以下では、土地活用を行う際の主なリスクについて解説します。

空室の発生による収益減少リスク

賃貸経営で土地を活用する場合、空室が発生すると家賃収入が減少し、収入の減少にともない支出が増える可能性があります。とくに、ローンを借りて建物を建てた場合は、空室が増えてもローンの返済は変わらず、負担が増大します。

入居者トラブルによる損失リスク

賃貸経営でよくありがちなのが、入居者とのトラブルです。入居者同士のトラブルや家賃滞納などの問題が発生すると、収益が減少し、最悪の場合法的な手続きや修復に費用が発生してしまいます。適切な入居者の選定や管理体制の整備が重要です。

売却困難リスク

土地や建物の売却が難しい場合、資産の流動性が低下し、資金が必要なときに現金化できないリスクがあります。また、定期借地権などの契約条件によって売却が制限される場合があるのです。

災害による損失リスク

災害によって建物の喪失や損傷が引き起こされるリスクがあります。地震や火災などの自然災害に備えた保険の加入や、建物の耐震性の向上などの対策が必要です。しかし保険に入っていたとしても損壊の状態・規模の大きさによっては保障があまり期待できないケースもあります。

金利上昇による返済滞納リスク

変動金利のローン契約をした場合、市場金利の上昇によって返済額が増加し、返済に支障が生じるリスクがあります。金利の動向を把握し、返済計画を適切に見直すが必要です。

土地活用のリスクを回避する方法はある？

土地活用にはさまざまな種類がありますが、それぞれに固有のリスクが存在します。しかし、適切な計画と戦略を用いれば、これらのリスクを最小限に抑えられるのです。以下では、主要な土地活用方法におけるリスクとその回避策について解説します。

アパート・マンション経営

アパート・マンション経営において、空室や家賃滞納による収入低下リスクは最大の懸念点だといえます。安定経営を目指すためには、短期的な投資回収計画だけではなく、中長期的な収支計画を立てなくてはなりません。

また、初期費用だけでなく、修繕費や運転資金などのコストを事前に把握し、総合的なコスト見積もりを行う必要があります。

駐車場経営

駐車場は利用率が上下しやすい傾向があります。駐車場経営を始める前に、立地の特性を考慮し、周辺の商業施設や需要に応じて駐車場の種類を選択しましょう。

また、契約者のみ利用できる月極駐車場を経営すれば、利用者の確保と初期投資の抑制を図れます。

トランクルーム経営

トランクルームは狭い土地でも経営しやすいメリットがありますが、一般家庭には需要が少ない点や節税対策としては見劣りする点がデメリットとして挙げられます。トランクルームの需要があるかどうかを事前に調査し、借り手の確保に努めましょう。

また、管理業務を業者に委託すると、経営の手間が軽減され効率的な運営が可能になります。

土地活用に関する最低限の知識をつける

土地活用に関する基本的な知識を身につけていないと、地主とデベロッパーの間での交渉の膠着や不利な比率で契約が決まるなど、知らないうちに損をしてしまうかもしれません。交渉時に主導権を握るためにも、充分な知識と経験をもち、自身の目指す条件を明確にする必要があります。

また、交渉の過程で専門家の助言を仰ぎ、適切な取引条件を確保しましょう。

太陽光発電

近年注目を浴びている太陽光発電ですが、自然災害時の危険性やメンテナンスの必要性によるリスクがあります。適切な設計と保守管理を行えば、自然災害に対する耐性を高められます。

さらに定期的なメンテナンスを実施すれば、発電量の低下を防げます。

無理に活用しなくてもOK！不動産売却がおすすめな理由

不動産を所有していると、さまざまな悩みや負担が生じます。悩みや負担が大きい場合は、不動産を売却すれば解決できるかもしれません。以下では、不動産売却がおすすめな理由について詳しく解説します。

土地の管理から解放される

不動産を所有していると、土地や建物の管理には手間や時間、そして費用がかかります。防犯や防火対策、不法投棄などの問題に対処しなければならず、場合によっては管理委託費用もかかるのです。

しかし、不動産を売却すれば不動産管理の悩みから解放され、手間や費用を大幅に削減できます。

固定資産税・都市計画税の負担がなくなる

毎年の固定資産税や都市計画税は、所有者にとって負担となります。しかし、不動産を売却すると毎年の税金の支払いが不要になります。

払わなければならない税金が減って、経済的な負担を軽減できます。

土地を現金化できる

不動産を売却すると、現金が手に入ります。手に入れた現金を活用してさまざまな投資や返済などに充てられるのです。

また、ほかの不動産へ投資すれば、よりよい条件下で土地活用ができるかもしれません。

相続時の手間を減らす

複数の相続人がいる場合、不動産を分けるために複雑な手続きを必要とします。しかし、不動産を売却して現金化しておけば、相続の手間を大幅に減らせるのです。

相続人同士の揉めごとも避けらるでしょう。

同条件の買い手を選べる

不動産の売却には、売りやすい条件が整っている場合には買い手が現れやすくなります。良好な立地条件や整地された広さなどがあれば、複数の買い手候補が現れるかもしれません。

買い手のつきやすさは、不動産の売却がスムーズに進むことにつながります。

まとめ

土地活用は資産価値の最大化や収益の増大につながる一方で、さまざまなリスクをともないます。しかし、リスクを充分に把握し、適切な対策を講じれば、安定した収益を確保できます。

もし所有する不動産に悩みや負担を感じている場合は、売却するのもひとつの手です。土地活用にもさまざまな方法があるので、デメリットも考慮して慎重に土地活用をしましょう。

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