土地評価額を調べてみよう！売却額との関係や計算方法を解説します！

土地を売却する際、どのくらいの価格で売ればいいのか、自分ひとりでは判断できませんよね。土地の価値は、さまざまな指標を使ってはかる方法があります。土地評価額と呼ばれる指標には5種類があり、それぞれ算出方法が異なります。そこで今回は、土地評価額を知る方法や土地価格の調べ方をわかりやすく解説します。ぜひ参考にしてみてください。

土地評価額とは

土地評価額とは、土地の価値に値段をつける際に参考にする基準のことです。土地評価額には実勢価格・地価公示価格（公示地価）・路線価（相続税評価額）・固定資産税評価額・基準地価の5つがあります。公表する団体や調査方法などの違いで、それぞれ特徴があります。実勢価格とは、土地売買で取引された実際の価格のことです。取引価格や時価と呼ばれることもあります。地価公示価格（公示地価）とは、国土交通省が毎年発表する価格で、地価公示法に基づいて鑑定・発表されます。

路線価とは、基準となる道路に面している土地の1㎡あたりの価格のこと。相続税や贈与税の課税額を設定するために用いられます。固定資産税評価額とはその名の通り、固定資産税を決めるために使われる評価額です。固定資産税評価額は市区町村が算定し、公表しています。路線価と同様、納税金額を定めるための評価額です。基準地価とは、国土利用契約法に基づいて都道府県知事が発表する土地の価格です。都道府県基準地標準価格とも呼ばれ、毎年7月に公表されています。

土地評価額は利用目的によって使い分けよう

土地の価格を知りたい理由や目的で、利用する土地評価額は変わります。たとえば、公的機関の発表するデータをもとに、取引価格を決めたいときには公示地価や基準地価を参考にしましょう。過去の取引例を参考にしたいときには、実勢価格が適しています。固定資産税評価額から売却価格の目安を知りたいときは、固定資産税評価額を参考にするとよいでしょう。相続や贈与で得た土地の税額を算定するには、路線価を使用します。このように、目的によって土地評価額を使い分けると、より優位な価格で売却できるでしょう。

土地評価額の調べ方とは

土地評価額を使って、売却額を計算する方法を紹介します。

まずは国税庁のサイトをひらきましょう。国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」を使って、路線価を調べます。知りたい土地の都道府県をクリックし、路線価図を選択。市区町村や番地を選択すると、地図が表示されます。地図に記載されている数字が路線価です。路線価は千円単位で表示されていますので、地図上の数字に1,000をかけて計算しましょう。

仮に路線価に表示されている数字が300だった場合、300×1,000＝30万円となり、30万円がこの土地の路線価です。

次に、土地の相続税評価額を計算します。土地の相続税評価額は、路線価×土地面積で計算されるため、仮に50㎡の土地だとすると、30万円×50㎡＝1,500万円となります。この場合、土地の相続税評価額は1,500万円と計算されます。しかし、土地の評価額を素人が計算しても、実際の取引価格にできるとは限りません。できれば信頼できる不動産会社に査定してもらいましょう。複数の不動産会社に査定してもらうと、より信ぴょう性が増します。

評価額と不動産の売却額はどう関係する

土地評価額の計算方法を紹介しましたが、そもそも土地評価額と実際の売却価格は一致しません。なぜなら、土地評価額は適正な税額を計算するために設定されているからです。また、健全な不動産取引の促進目的としても、定められています。

しかし、実際に売却される価格は、土地評価額と大きくかけ離れる場合があります。人気の高い地区にある土地であれば、評価額より高くても即刻買い手が見つかることもあるでしょう。土地の広さも関係します。広ければ広いほど、評価額は上がりますが、高額すぎると買い手が見つかりません。あまりに広すぎても、土地を持て余す可能性もあります。なかなか買い手が見つからないと、当初の売却価格より下げる必要も出てくるでしょう。土地を売却したい人にはそれぞれ事情があり、安くてもいいから一刻も早く売りたい人もいるはずです。

当初の販売価格が5,000万円だったとしても、なかなか取引が成立せず、最終的には4,700万円で売却が決まるなど、実勢価格は売り手の希望価格とかけ離れることがあります。土地の相続税評価額はあくまでも参考値なので、実際の売却価格を市場価格に近付けるような修正が必要です。公示地価や実勢価格なども参考にし、市場価格と剥離ない価格で売却できるとベストですね。

まとめ

土地評価額には5つの種類があり、それぞれ算出方法が異なります。多くは、公的機関が公表しているサイトで詳細な数字を確認できます。利用目的によって、使い分けるとより市場価格にマッチした価格が算出できるでしょう。しかし、土地評価額と実際の売却価格は、一致しないケースがほとんどです。それは、土地評価額が税額を決定するために設定されたものだからです。まずは、市場価格を知るために、実際の土地の相場を調査してください。できれば不動産会社に査定を依頼し、納得いく価格で売却できるように進めましょう。

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