不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法について解説！

不動産を売却する際は、さまざまな税金がかかることをご存知でしょうか。「不動産を売るのだから手元に大きなお金が入る」とだけ考えていると、いざ売却した際に様々な税金がかかることに驚くことになります。ここでは不動産売却の前に知っておくと役立つ、不動産売却に関連する税金の種類と計算方法、節税対策についてご紹介します。

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産売却時にかかる税金には「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税（住民税、復興特別所得税）」があります。

印紙税は契約書に貼る印紙です。通常、不動産の売買契約書は売主と買主が1通ずつ保管できるよう2通作成します。自分が保管する契約書に貼る印紙は、売主と買主双方が各自で購入することがほとんどです。

登録免許税は抵当権の抹消に必要な税金です。住宅ローンを使って不動産を購入している場合は、ローン返済ができなくなった時の保証として金融機関による抵当権が設定されています。この抵当権を外す際に必要になるのが登録免許税です。ローンを使わずに購入した不動産など、抵当権のついていない不動産であれば登録免許税も発生しません。

譲渡所得税は譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税を足したものです。譲渡所得税は、不動産を購入した金額よりも売却した金額のほうが高かった時に発生します。

たとえば、3千万円で購入したマンションを4千万で売った場合は、譲渡所得税がかかります。5千万円で購入したマンションを4千万円で売った場合は、譲渡所得にはなりません。売却によって利益が出た場合のみ譲渡所得となります。譲渡所得税が不動産売却時にかかる税金のなかで、最も高額な税金です。

不動産売却時にかかる税金の計算方法

印紙税は、契約書に記載する売買代金によって金額が決まります。また、不動産譲渡に関する契約書には令和6年3月31日まで税率軽減措置がなされています。

印紙税は50万円超え百万円以下で千円、5百万円超え1千万円以下で1万円（軽減税率で5千円）、1千万円超え5千万円以下で2万円（軽減税率で1万円）、5千万円超え1億円以下で6万円（軽減税率で3万円）、1億円超え5億円以下で10万円（軽減税率で6万円）となっています。個人による不動産売買でかかる印紙税は、ほとんどの場合が5千円～3万円です。

抵当権の抹消にかかる登録免許税は不動産一つにつき1,000円です。登録免許税はそれほど負担にはならない金額です。

譲渡所得税は売却する不動産に居住した年数によって税率が変わります。居住年数が5年以下の場合は短期譲渡所得となり税率は39.63％、居住年数が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は20.315％となります。

細かく紹介していくと、短期譲渡所得の場合、所得税率30％、住民税率9％、復興特別所得税0.63%、合計39.63％となります。長期譲渡所得の場合は所得税率15％、住民税率5％、復興特別所得税0.315%、合計20.315%となります。

譲渡所得税は売却価額から取得費（不動産の購入金額）と譲渡費用を合わせた額をひき、自分が住んでいた場合は特別控除額としてさらに3,000万円をひいて出した額に、住んだ年数に応じた税率と復興所得税の0.021％をかけることで算出できます。

不動産売却時の節税対策

不動産売却時にかかる税金で最も大きなものは所得税、住民税、復興特別所得税を合わせた譲渡所得税で、譲渡所得税率は住んだ年数によって大きく変わります。不動産売却するなら5年以上経過してから売却したほうが節税になります。

また、日本では様々な不動産売却において様々な特例や特別控除があります。

たとえば、マイホームを売却する場合は所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例があります。特例の適用を受けるためには、住まなくなってから3年を経過した日の12月31日までに売却する必要があるなど要件があるので、マイホームを売却する場合は要件を確認しましょう。

3,000万円の控除を使うと、たとえば売却金額7,000万円の場合、通常1489.8万円かかる所得税が301万円となんと約5分の1、1,000万円以上の差になります。

10年以上所有した不動産に適応される「10年越え所有軽減税率の特例」も覚えておくといいでしょう。不動産の所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得税に軽減税率を適用できます。

ちなみに3,000万円の特別控除と10年超え所有軽減税率の特例は併用することができます。どちらも使用した場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分にかかる所得税は10.21％、住民税は4％で、復興特別所得税2.1％を足しても16.31％になります。特例をしっかり活用することで不動産売却時の税金を少なく抑えることができます。

不動産売却で購入した金額よりも安い金額で販売した場合、税金はかかりませんし、損失になるため場合によっては損益通算をすることもできます。不動産投資物件の場合、他の物件の運用状況とも合わせてうまく活用するといいでしょう。

まとめ

不動産の売却には税金がかかりますが、そのうち金額が大きなものは譲渡所得税です。印紙税や登録免許税は大きな金額ではありませんが、譲渡所得税はいくらになるか予め計算をしておいたほうがいいでしょう。

譲渡所得税は不動産の所有期間が短いほど高くなること、特例があることなど、こちらで紹介した内容も参考に売却のタイミングについて考えてみてください。譲渡所得が発生した場合は確定申告も忘れずにしましょう。

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